Все о дачном некоммерческом партнерстве – ДНП. Понятия ДНП и СНТ: критерии отличия, что лучше выбрать Земельные участки днп что

Многие семьи сталкиваются с вопросами строительства частного жилья и приобретения под него земельного участка. Но вместе с приятными хлопотами по поиску подходящего места для будущего дома, как правило, возникает масса вопросов юридического толка, которые у человека несведущего могут вызвать растерянность.

Недостатки земельного участка ИЖС, ограничения:

На размер участка существуют ограничения (в каждом регионе России – свои нормы минимума и максимума).

Поскольку предполагается строительство жилого дома на ИЖС , а не садового домика, Вам необходимо будет согласовать проект своего строительства с соответствующими организациями и службами, получить все разрешения. При строительстве Вам необходимо будет выполнять все существующие ГОСТы и правила СНиПов. По завершению строительства жилой дом необходимо будет грамотно ввести в эксплуатацию, опять же согласовывая все вопросы с существующими инстанциями.

Хотя по закону к участкам ИЖС обязаны подводить все коммуникации бесплатно, делать дороги, это вовсе не гарантирует, что у Вашего дома будет прекрасная дорога, а электричество, воду и газ будут подавать без сбоев.

Земельные участки для ДНП - плюсы и минусы участка ДНП

Земля для ДНП всегда имеет более низкую кадастровую стоимость, так как она, как правило, менее плодородна, чем земля под СНТ, имеет низкий балл бонитета. Земельные участки для ДНП стоят примерно на 20% ниже, чем равноценные участки земли для ИЖС. Как правило, участки ДНП приобретаются для строительства дачного небольшого домика и организации сада – современный вариант садоводства. Новый закон разрешил организацию участков ДНП на землях поселений – это практически приравняло участки ДНП к участкам ИЖС.

Достоинства земельного участка ДНП:

Более низкая стоимость, в сравнении с участками под ИЖС и СНТ.

Расположение за городом, соответственно – все плюсы проживания в сельской местности.

При приобретении участка земли в ДНП Вы получаете гарантию того, что являетесь членом партнёрства, а, следовательно - имеете полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем вопросам.

Если участок ДНП находится на земле поселения, то прописаться в доме, построенном на данной земле, будет гораздо легче, чем на участке СНТ.

Не нужно проводить обязательную техническую экспертизу Вашего жилья и признавать его жилым (неважно, какой величины и крепости дом Вы возвели).

Недостатки земельного участка ДНП, ограничения:

Земли ДНП имеют сельскохозяйственное назначение, и предназначены, прежде всего, для организации сада, выращивания сельскохозяйственных культур. На этом участке можно построить домик дачного типа, но возвести большой дом для постоянного проживания – проблематично.

На землях ДНП не предусмотрено подведение к участкам дорог, газа, зачастую – электричества и водопровода. Если хозяин участка нуждается, к примеру, в дороге к дому, он должен будет оплатить её строительство сам. Иногда подведением дорог, электричества, всех коммуникаций, газа к участкам ДНП занимаются определенные фирмы, но стоить эти услуги будут очень дорого (иногда стоимость подведения дорог и коммуникаций к участку ДНП стоит хозяину дороже покупки самого участка).

Если стоимость дорог, коммуникаций, инфраструктуры поселка закладывается в участки при его строительстве, жилье в таком поселке будет стоить очень дорого.

Хотя Конституционным судом России за хозяевами участков ДНП признано право регистрации, прописки в жилом доме, возведенном на нем, практика же показывает, что оформить эту прописку будет неимоверно сложно и долго.

На земле, предназначенной для ДНП, зачастую не предусмотрено строительство больниц, магазинов, школ, детских садов. Если Вам необходимо будет посетить, к примеру, врача, то для этого придется ехать в ближайший поселок или город.

Далеко не каждый банк в России примет участок ДНП в залог при Вашем желании оформить ипотечную сделку.

На участке ДНП всегда необходимо строительство загородного дома, а затем – оформление его в собственность, потому что эта земля не предназначена только для земледелия и выращивания сельскохозяйственной продукции.

Земельные участки для СНТ - преимущества и недостатки участка СНТ

Земля для СНТ относится к той же категории, что и земля для ДНП. Разница в том, что участки земли в СНТ будут стоить дороже, чем примерно равноценные участки в ДНП, потому что имеют более высокий балл бонитета (за более высокую плодородность земли). Соответственно, участки для СНТ бывают расположены в более экологичных и красивых районах, имеют более удобные подъезды, часто туда ходит специальные маршруты транспорта.

Достоинства земельного участка СНТ:

Более низкая стоимость, чем участки земли под ИЖС.

Располагается за городом, в сельской местности.

На участке земли СНТ не обязательно строительство загородного дома – землю можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур, если так желает её хозяин.

Недостатки земельного участка СНТ, ограничения:

За подведение дорог, коммуникаций: газа, водопровода, электричества, канализации к участкам в СНТ необходимо будет платить самим. Чаще всего провести коммуникации к участкам СНТ очень сложно и дорого, а иногда и невозможно.

В жилье на участке СНТ прописаться зачастую бывает невозможно, так как дом стоит на земле сельскохозяйственного назначения.

Хотя конституционный суд России в отдельных случаях признает право собственников жилья на земле СНТ иметь постоянную регистрацию в этом жилье (прописку), то в реальности это выполнить бывает очень нелегко и длительно.

Участки земли СНТ банки крайне редко принимают в качестве залога при желании оформить ипотечную сделку.

Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке СНТ, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик. В зависимости от этого может быть низкой оценка Вашего жилья экспертизой при желании его продать, возникнут трудности с пропиской всех членов семьи и т.д.

Что необходимо знать о земельных участках ИЖС, ДНП и СНТ

Стоит заметить, что разницу между участками категорий ДНП И СНТ плохо улавливают даже юристы – эти типы земельных участков имеют почти одинаковые характеристики, плюсы и минусы.

Если Вы решите провести электроэнергию необходимой мощности к своему земельному участку в СНТ или ДНП, Вам необходимо будет заручиться разрешением всех членов товарищества, а также обойти немало инстанций, получая юридически оформленное разрешение на работы.

При желании прописаться в доме, построенном на участке ДНП или СНТ, в случае получения отказа о прописке, Вам необходимо будет заниматься проведением экспертизы жилья, получить признание его соответствующим всем нормам, а затем - обратиться в суд для признания своего личного права иметь в данном жилье регистрацию.

Прописку на законных основаниях в жилье на землях ДНП или СНТ можно получить только в том случае, если сам поселок организован законно. При покупке участков стоит потратить время на изучение всей документации и проверку данных продавца.

Таким образом, если проанализировать все достоинства и недостатки участков СНТ, ДНП и ИЖС, то самым выгодным из них является участок ДНП. Его самый главный минус – трудности с пропиской, но он разрешается при определенной настойчивости. Зато плюсы участка ДНП - сравнительно низкая стоимость, возможность построить капитальное жилье с коммуникациями - делают его удобным и выгодным приобретением для каждого хозяина.

Читайте так же материалы

Дача – неформальное название участка земли, который с юридической точки зрения может относиться к разным категориям. Например, к ДНП или ДНТ, расшифровка которых определяется как дачное некоммерческое партнерство или товарищество. О преимуществах такого правового статуса, особенностях использования земельного участка ДНП – прямо сейчас.

В случае с дачами речь идет об участке земли, который находится в частной собственности, и при этом предполагается некоммерческий характер ее использования (т.е. как личное натуральное хозяйство). Статистика показывает, что подобные землевладения имеет порядка 70 миллионов граждан России, т.е. половина от всего населения.

При этом слово «дача» не имеет определения в законодательстве, поскольку с точки зрения закона такие земли обозначаются иными терминами. Наиболее распространенные аббревиатуры – ДНП и ДНТ. Оба понятия отражают объединение (юридическое лицо) дачников, причем опять же речь идет о некоммерческом товариществе (или партнерстве).

Земельный участок, на котором располагается ДНП, имеет конкретную законодательную расшифровку, т.е. к нему предъявляются одновременно несколько требований:

Категория земли под партнерством должна относиться либо к населенным пунктам (города, поселения), либо к землям, относящимся к сельскохозяйственным.
Начать использовать этот участок по прямому назначению предполагается не позднее 3 лет с того дня, когда партнерство было официально основано. В противном случае статус может быть оспорен заинтересованными лицами через суд, после чего администрация примет распоряжение о передаче земли, например, под ИЖС.
Наряду с самим участком, на котором граждане будут выращивать сельскохозяйственные пищевые и/или декоративные культуры, обязательно должна располагаться собственно дача. Т.е. в ДНП наличие дачного домика сезонного назначения обязательно – минимум 1 на 1 участке.
Наряду с самими дачными домиками (или вместо них) допускается строительство капитального дома, в котором можно проживать всей семьей круглый год.

Последний пункт дает ощутимые преимущества владельцу, поскольку на дачу, расположенную на территории партнерства, можно не только приезжать летом, но и при желании приспособить ее под постоянное проживание.

Чем можно заниматься на участке ДНП

Разрешение вида занятий на том или ином земельном участке определяется не только правовым статусом (товарищество, партнерство и т.п.), но и конкретной категорией земли. В случае с партнерством есть 2 вида разрешенной деятельности:

Ведение личного подсобного хозяйства – выращивание растений, цветов, домашних животных. Предполагается, что собственники используют плоды своего труда исключительно в личных целях, однако общеизвестно, что овощами, фруктами и консервацией торгуют на стихийных рынках каждое лето. С формальной точки зрения, это нарушение закона, однако на практике государство игнорирует подобные случаи.
Строительство сезонного дома (обязательное требование) и/или капитального строения , предназначенного только для 1 семьи. В таком доме можно прописаться временно или постоянно, что очень актуально для некоторых граждан, которые по разным причинам не могут иметь городскую прописку.

Таким образом, реальная расшифровка преимуществ собственности, находящейся на земельном участке ДНП, состоит в том, что это полноценная дача, на которой к тому же можно построить капитальный дом.

Преимущества и слабые стороны дачного некоммерческого партнерства

Исходя из правовых особенностей ДНП, а также из реального опыта подобных дачных кооперативов, которые возникли в основном в начале 1990-х годов, можно выделить довольно много ощутимых преимуществ:

Самое главное – на таком участке можно построить капитальное строение, в котором проживать постоянно, как в загородном доме. В этом смысле дачное некоммерческое партнерство полностью аналогично землям, используемым под ИЖС.
Соответственно, в большинстве случаев рядом с такими участками земли проходит вся необходимая инфраструктура: дороги, водоснабжение, теплотрасса и т.п.
Как правило, неподалеку находятся и социальные объекты – больницы, школы, детские сады. Конечно, они располагаются дальше, чем от городского многоквартирного дома. Но не настолько далеко, как в случае типичной дачи в СНТ (садовом некоммерческом товариществе).
Очень важный плюс – в доме можно зарегистрироваться самому и прописать любого другого человека (временно или постоянно).
Соответственно, такое строение имеет полноценный юридический статус с постоянным почтовым адресом, индексом и закреплением за медицинским участком, местным отделением Пенсионного фонда и других государственных ведомств.
Плата по коммунальным платежам в загородном доме, как правило, ощутимо меньше, чем в городской квартире (если сравнивать равные объемы затраченных ресурсов).

Конечно, есть и определенные недостатки:

Прежде всего, признание дома пригодным для круглогодичного проживания – это длительная, непростая процедура. Понадобится получить разрешительные документы для начала строительства, отчитаться о проделанной работе: фундамент, стены и кровля должны отвечать строгим техническим нормам. Собственнику важно учесть сразу все строительные, экологические, санитарные, пожарные требования.
Еще один важный момент в том, капитальный дом присоединяется к социальному обслуживанию (больницы, детсады и т.п.) только за свой счет. Этим ДНП и отличается от ИЖС – в случае с дачным партнерством собственники ходят в клинику, отправляют детей в детский сад за отдельную плату.
В случае с ДНП всегда предполагается уплата обязательных членских взносов, судьбу которых определяет Правление партнерства. В каком-то смысле это аналог Управляющей компании, которая обслуживает городские многоквартирные дома.
Наконец, инфраструктура в партнерствах развита, как правило, хуже, чем в коттеджных поселках, загородных домах и прочих организованных участках, предназначенных для постоянного проживания.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. В кадастровом паспорте участка нужно обязательно увидеть 2 ключевых сведения. Наряду с категорией земли (населенных пунктов или для сельскохозяйственного использования) есть понятие разрешенного использования. Если там указано ИЖС (рис.1), построенный дом получает полностью бесплатное социальное обслуживание, как и обычная городская квартира – по месту регистрации. Однако в случае с ДНП разрешено использование только для дачного хозяйства (рис.2).

рис.1. Кадастровый паспорт земельного участка, на котором можно построить капитальный дом с возможностью обслуживания за счет бюджета.

рис.2. Расшифровка назначения земельного участка ДНП – для дачного хозяйства.

Собственность и управление ДНП

Как и в случае обычных дач в некоммерческих товариществах, собственность в партнерствах бывает:

частной – собственно земельные участки со всем недвижимым имуществом;
принадлежащей товариществу как юридическому лицу (это дороги, контейнеры и площадка для мусора, площадки для детей, ограды, пропускная система, зоны для отдыха и т.п.).

Последний вид имущества не следует причислять к общим, как например, в случае с территорией двора вокруг многоквартирного дома, собственники которого приватизировали ее у местной администрации. Формально это действительно общее имущество, поскольку оно приобретается за счет фонда, созданного на основе членских взносов. Но управление собственностью осуществляется непосредственно администрацией ДНП как юридического лица.

Главный орган управления партнерством – это его Правление . Интересно, что решения, которые оно принимает, издаются от имени всего ДНП и соответственно, обязательны к исполнению всеми его членами. Однако важно понимать, что постановления не издаются в ходе голосования членов. Т.е. собраний дачников как таковых не предусматривается.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Приобретение участка в ДНП – это не покупка обычной дачи. Нужно сначала вступить в партнерство, ознакомиться и согласиться с его уставом, дав письменное обязательство выполнять все правила. После этого платится определенный взнос – это и есть процедура покупки участка. Затем после определенного количества времени (например, год) гражданин имеет право приватизировать участок.

Выбирая землю для строительства жилого дома, критичным условием является принадлежность участка к определенной категории земель .

Для этого подходят:

Земли поселений
Земли сельскохозяйственного назначения .

СНТ – это садовое некоммерческое товарищество. Одна из категории земель , участки которой могут находиться только на землях сельскохозяйственного назначения

Также существуют ещё две категори земель :

ДНП – дачное некоммерческое партнерство
ИЖС – это категория земель, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Каждая из нижеперечисленных категорий имеет вид разрешенного использования земли – ИЖС, ДНП или СНТ. Участки СНТ могут находиться только на землях сельскохозяйственного назначения, ИЖС на землях поселений, а ДНП на тех и других.

СНТ – все «за» и «против»

И садовые товарищества, и дачные партнерства находятся на землях сельскохозяйственного назначения, следовательно, разница между ними едва ли уловима. Но между ними присутствует различие в цене – кадастровая плата за участки СНТ, как правило, выше, чем за ДНП. Это объясняется нахождением земель СНТ в более живописных местах, наличием более развитой инфраструктуры.

Плюсы:

низкая стоимость;
так же, как и на землях ДНП, отсутствует надобность в создании проекта и его проверки инстанциями;
как правило, участки СНТ находятся в живописных местах, часто на берегу рек и водоемов;
низкая налоговая ставка.

Минусы:

сложный процесс прописки в доме (идентичный участку в ДНП);
невозможность оформления участка в ипотеку .

Существуют следующие категории земель:

сельскохозяйственного назначения;
поселений;
промышленного назначения (энергетики, телевидения, связи и т.д.);
заповедные;
земли запаса и другие.

Что такое ИЖС?

Участки ИЖС – «за» и «против»

Бытует мнение, что участки с целевым назначением «индивидуальное жилищное строительство», являются наилучшим вариантом. Но, приобретение таких земель несет в себе как преимущества, так и определенные недостатки.

Плюсы:

Минусы:

так как земли ИЖС пользуются большим спросом, и обладают многими достоинствами, цена на них выше , чем на другие виды участков;
прежде чем построить дом на участке ИЖС необходимо согласовать проект, получить разрешения от соответствующих инстанций. Строение должно отвечать СНиПам и ГОСТам. В некоторых областях РФ это сделать довольно-таки проблематично. К примеру, район города Сочи является заповедной зоной, следовательно, регистрация жилого дома в этом регионе будет сложнее (например, автономная канализация должна быть создана по определенной экологически чистой технологии, и так далее);
существуют ограничения по размеру земельного участка . Региональным законодательством устанавливается минимальный и максимальный разрешенный размер. Например, в Республике Татарстан обязательным условием для регистрации дома, является площадь участка, большая, чем 4 сотки;
высокая ставка налогообложения. Имея в собственности участок ИЖС, процент налогообложения составит полтора процента от его кадастровой стоимости. Ставка для участков ИЖС значительно превышает ставку для СНТ и ДНП.

Что такое ДНП?

ДНП – дачное некоммерческое партнерство.

Достоинства и недостатки участка в ДНП

Достоинства:

значительным преимуществом земли в ДНП является ощутимая разница цене, по сравнению с участками ИЖС . Кадастровая стоимость участков в ДНП в среднем на 30-50% ниже. Несмотря на то, что территориально участки могут находиться вблизи друг от друга;
отсутствие надобности в составлении проекта дома, а так же отсутствие проверок со стороны различных инстанций;
являясь собственником участка в дачном некоммерческом партнерстве, владелец имеет права голоса на собраниях , проводимых партнерством. Может влиять на важные решения, вносить свои предложения;
низкая ставка налогообложения .

Остались вопросы? Спросите у юриста!

Существует несколько юридических форм владения загородным имуществом. ДНП одно из самых перспективно развивающихся направлений. Оно подходит и собственникам дачных участков и владельцам небольших загородных домов, т. к. подобное партнерство возможно создать и на участках сельскохозяйственного назначения, и на свободной территории уже существующего и действующего населенного пункта (застройка возможна при присвоении статуса «жилая зона»). На практике ДНП, объединяющее дачные участки создают на сельхоз землях, а ДНП собственников загородного малоэтажного поселения создают в жилой зоне находящихся вблизи поселков (сел, деревень и т. д.).

Организация ДНП

Для создания некоммерческой организации необходимо соблюдать определенную последовательность и правила:

Определить фактическое местоположение общества, обычно на территории дачного товарищества.
Определить название общества.
Определить в письменном виде цель создания общества.
Подготовить паспортные данные всех членов ДНП.
Оплатить требуемую госпошлину.
Определить Устав и создать копию.

При этом необходимо помнить, что учредителей не может быть менее 3-х человек . После прохождения процедуры регистрации ДНП становиться юридическим лицом. Земля, дороги, проложенные коммуникации, площадки общего пользования (детские/спортивные), зоны для отдыха, ограждения, ворота и т. д., считаются общим имуществом.

Земельный участок членов партнерства также становится общей собственностью, но впоследствии при определенных условиях, его, возможно, перевести в собственность индивидуальную. Вносимые взносы являются платой за землепользование.

Цель создания ДНП

Основное назначение партнерства – это совместное решение юридических и бытовых вопросов. Для решения возникающих финансовых проблем, например, по содержанию общественного фонда, ДНП разрешено организовывать деятельность коммерческого характера (основное условие – вся прибыль направляется исключительно на потребности организации).

Вся деятельность ДНП четко регламентируется законодательством, в частности Градостроительным кодексом, законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», а также положением «О взносах, платежах и фондах». Все члены партнерства могут:

Выбирать управляющие органы и быть выбраны сами.
Иметь в полном объеме информацию о работе и самим контролировать управляющие органы.
Самолично пользоваться своим участком (землей и постройками), в рамках заключенного договора.
При ликвидации ДНП, получить согласованную долю в общественном имуществе.
При желании выйти из партнерства, согласовав условия пользования общественным имуществом.

При этом в пределах своей территории владельцы и члены ДНП могут возводить и жилые дома и надворные постройки, организовывать любую деятельность в рамках обозначенных в договоре целей. Единственное непререкаемое условие – участок должен быть освоен не более чем за 3 года.

Плюсы ДНП

Данная юридическая форма управления земельными территориями стремительно набирает популярность и это не случайно. Положительные моменты организации дачного партнерства:

Стоимость земельного участка дешевле, чем при организации любого другого сообщества. Дешевле обойдется и подключение различных коммуникаций и их эксплуатация, и дорожно-транспортные или охранные работы.
При четко и грамотно, по пунктам прописанном Уставе, у дачников не возникает существенных управленческих, юридических и финансовых проблем.
Т. к. все члены партнерства имеют право активного участия во всех делах организации, то, как правило, инфраструктура, подъездные коммуникации, места общего пользования, охранные мероприятия и т. д., находятся в превосходном состоянии.
Члены ДНП сами выбирают себе эксплуатирующую организацию, или несколько организаций.
При грамотном управлении в ДНП качество жизни гораздо выше, чем в обычных дачных поселках, или при других формах организации.
Согласование и регистрация построек происходит гораздо проще, нет ограничений по теплоизоляции, системе отопления, пожароустойчивости и т. д.
Управление в ДНП решает все «проблемы» — чистка дорог, различные отключения, вывоз мусора, охранные мероприятия и т. д.
При приобретении земельного участка от большой компании вполне возможно получить небольшую скидку, оплату в рассрочку или в беспроцентный кредит.

Дополнительным плюсом станет особая атмосфера, возникающая в подобных сообществах. Люди, объединенные общей идеей о благоустройстве территории, совместных спортивных или детских площадок, решающие направление коммерческой деятельности и совместно регулирующие финансовые потоки внутри организации, создают непередаваемый микроклимат.

Минусы ДНП

Единственным условием, при котором минусов не может быть – грамотное управление неравнодушными людьми. Но не всегда удается с первого раза создать такое административное управление. И тогда вполне могут возникнуть некоторые проблемы в связи с тем, что:

Придется самостоятельно выбирать всех подрядчиков, для производимых работ: устранений аварий в коммуникациях, обустройстве территории и дорог, охране и т. д. А так как каждого члена ДНП свое субъективное мнение, могут возникнуть разногласия и конфликты.
Любое даже самое незначительное событие или какие-либо работы необходимо обсудить среди всех членов ДНП, при несогласованности мнений, решения будут даваться с трудом или вообще никогда не будут приняты.
В таком доме оформить прописку достаточно проблемно . Если есть желание прописаться на даче – придется повозиться, потратив и время, и собственные силы и деньги. Как правило, оформить прописку можно, подав заявление в суд или же прибегнув к помощи компаний – посредников, которые сделают все за вас. Но в обоих случаях придется потратиться.
Велика вероятность беспринципного правления , самоуправства со стороны руководства ДНП, когда на собственный участок можно будет заехать лишь через определенное КПП или же подача волы и так далее.
Правление ДНП может самовольно устанавливать завышенные тарифы на коммунальные услуги и абонентскую плату – воду и свет, вводя обязательные поборы на охрану и обустройство дорог. Именно в итоге того, что поборы не урегулированы законодательно в итоге себестоимость самого участия в обществе и эксплуатация самой дачной постройки может обойтись весьма дорого для бюджета.
Также существует пусть и призрачный, но шанс того, что землю могут попросту отобрать – причиной такого шага будет нецелевое ее использование или же порча сельскохозяйственных угодий. Тем не менее, если правильно составить договор, предварительно проштудировав се документы, то таких проблем можно в итоге избежать.

Заключение

Основной целью дачного некоммерческого партнерства для его участников является улучшение качества всех сторон загородной жизни . Основным условием для этого станет создание подробного и регулирующего все основные аспекты Устава и квалифицированное управление.

С недавних пор, хоть и не совсем четко, был регламентирован, хоть и не совсем четко, закон о регистрации (прописки). Четких пошаговых действий не существует. Но, если дачный поселок существует на законных основаниях, ДНП оформлено по всем законодательным правилам, регистрацию получить вполне возможно.

Дачное некоммерческое партнерство — вариант организации дачного хозяйства, создающийся самими владельцами (необходимо более трех учредителей) для решения различных хозяйственных и социальных вопросов.

Земли ДНП – это территория, выделенная администрацией района или органом, занимающимся распределением земель, в распоряжение дачного партнерства для ведения дачного, садового, огородного хозяйства и постройки дачных домов. Это — дачные кооперативы!

Для организации партнерства могут быть выделены земли двух видов:

относящиеся к территории населенного пункта;
являющиеся сельскохозяйственными угодьями.

В любом случае, земли ДНП должны быть:

освоены не позднее, чем через три года после образования партнерства;
застроены летними дачами или капитальными домами (этот тип дачного хозяйства предусматривает обязательное строительство на участке).

Территория ДНП , относящаяся к населенному пункту, практически приравнена к участкам под индивидуальное жилищное строительство, потому что:

расположена вблизи дорог;
находится вблизи линий электропередач, водопровода, канализации, газопровода и т.д.;
разрешено оформление постоянной регистрации в построенном доме;
рядом с дачным партнерством находится вся инфраструктура населенного пункта: больницы, детские сады и школы, магазина и т.д.;

Участки ДНП, как правило, имеют более низкую стоимость, чем земли ИЖС или , потому что они менее плодородны.

Однако, если партнерство расположено на территории города или поселка, стоимость земли возрастает.

Статус земель дачного партнерства

Земли дачного партнерства в момент регистрации получают статус юрлица, которое может быть истцом или ответчиком в суде и обязано оказывать содействие членам партнерства в решении социально-хозяйственых проблем.

В каждом ДНП есть собственность:

частная (индивидуальная) – участки, за которые члены партнерства внесли вступительные взносы, а затем приватизировали или выкупили;
общая, созданная за счет взносов участников: дороги, общие заборы и ворота, детские площадки и зоны отдыха, места сбора мусора, противопожарные сооружения и т.д.

Все имущество, находящееся в общей собственности, принадлежит ДНП, как юридическому лицу.

Главный орган ДНП — правление . Этот орган уполномочен без согласия остальных членов некоммерческой организации осуществлять различные действия от имени всего дачного партнерства. Решения, принимаемые правлением партнерства, оспорить очень сложно.

Получить участок в ДНП можно, только вступив в его члены. Для этого необходимо написать заявление в администрацию ДНП. Новый участник обязательно уплачивает вступительный взнос, который является платой за получение участка. Через некоторое время участок можно приватизировать.

ДНТ

Дачное некоммерческое товарищество – второй распространенный вариант объединения дачников. Согласно законодательству, ДНТ и ДНП крайне схожие формы организации. Основным их отличием является принадлежность имущества общего пользования.

В ДНП оно, как было сказано выше, находится в собственности юрлица. В ДНТ общее имущество разделяется на:

приобретаемое за счет целевых взносов – является собственностью всех участников товарищества;
созданное за счет спецфонда (доходы, членские и вступительные поступления) – принадлежит юридическому лицу.

Назначение земель дачного товарищества

Согласно законодательству, земли ДНТ могут быть использованы под строительство жилого дома с правом временной или постоянной прописки, дачного строения, а также для организации места отдыха, выращивания деревьев, возделывания сельхозназначения, бахчевых культур и картофеля.

Строить на своем участке домик не обязательно , так же как и вступать в члены товарищества.

Общие земли в ДНТ предназначены для организации подъездных дорог и создания прочей инфраструктуры товарищества.

Все решения, касающиеся общего имущества, в ДНТ принимаются на общем собрании всех его членов и обязательно должны фиксироваться в протоколе.

Действия председателя или членов правления без протокола общего собрания не имеют юридической силы и могут быть легко оспорены в суде.

Подробно о видах разрешенного использования земельных участков сельхозназначения читайте .

Граждане могут вести хозяйство на собственном земельном участке без вступления в члены ДНТ. При этом индивидуальный хозяйственник имеет право пользоваться всей инфраструктурой товарищества.

Оплата эксплуатации общего имущества осуществляется на основании договора, заключенного между собственником участка и правлением дачного товарищества. Сумма выплат для владельца участка, не состоящего в товариществе, не может быть выше членских взносов.

При этом участвовать или нет в различных проектах изменения инфраструктуры (сдавать деньги на ремонт дорог, газификацию и пр.), собственник вправе решать сам.

Происхождение категорий земель ДНТ и ДНП

До 1990 года крупные предприятия и государственные учреждения строили дачи и выделяли участки для своих сотрудников. После 1991 года эти участки постепенно приватизировались, происходило преобразование форм собственности.

В это же время началась свободная продажа земли для организации дачных хозяйств и строительства домов. Для предоставления дач всем желающим, распродавались и приватизировались бывшие поля и пустующие участки вблизи населенных пунктов.

В настоящее время из-за нехватки земель и сохраняющегося спроса на участки, продолжается преобразование под дачи пахотных земель и территорий вблизи городов. Иногда под застройку идут даже площади природных заповедников.

Дачные некоммерческие организации: плюсы и минусы

На практике ДНП и ДНТ имеют незначительные отличия. Эти формы организации дачных хозяйств со временем могут переходить друг в друга (см. ). Совсем другое дело – ИЖС, СНТ.

Индивидуальное жилищное строительство предусматривает обязательную постройку дома на участке , находящемся в черте населенного пункта. Возведение здания и освоение территории осуществляется за счет средств собственника.

Понятие личного подсобного хозяйства в современном законодательстве нет, поэтому достоверно определить его преимущества и недостатки сложно: этим термином иногда называют частные владения находящиеся на территории населенных пунктов, а иногда – за их пределами. Но на самом деле – это «понятие из прошлого».

Земли садового некоммерческого товарищества изначально не предназначались для строительства, но в настоящее время их все чаще используют для возведения жилых домов.

Преимущества дачных некоммерческих организаций:

низкая стоимость земли – как правило, почва партнерств и товариществ менее плодородна, отсюда и снижение цены участков;
возможность приобретения большого участка (в ИЖС его размер ограничен);
наличие управляющего органа, который должен помогать с решением различных проблем, возникающих в процессе эксплуатации дачи;
при использовании в качестве постоянного жилья – размер коммунальных платежей обычно меньше, чем в городе.

Недостатки партнерств и товариществ:

часто возникают сложности с оформлением прописки;
недостаточный уровень развития инфраструктуры;
проблемы с проведением электричества, воды, газа – кроме материальных затрат приходится преодолевать различные административные барьеры;
необходимость уплаты членских взносов или оплаты по договору за пользование инфраструктурой организации.

Выбирая между дачным участком и землей под индивидуальное строительство, желательно учитывать:

сумму, которую вы можете вложить в приобретение – дача стоит дешевле;
цель использования: только проживание – больше подойдет ИЖС, выращивание фруктов, овощей и т.п. – дача;
уровень комфорта: ИЖС – близко дороги, магазины, больницы и т.п., дачный участок – тишина, возможное одиночество (соседи могут появляться лишь изредка);
желание общаться: в партнерстве и товариществе многие вопросы можно решить только сообща, а в ИЖС даже соседи могут быть не знакомы.

Одни дачники получают свои дачи по наследству. У других есть возможность выбора. Третьи предпочитают объединить дом и дачу – каждый вечер уезжать от городской суеты в тихий загородный дом. А некоторые вообще хотят . Вариантов много, главное не принимать спонтанных решений и проанализировать все варианты.